全国新开109个购物中心存量改造占比超九成 Q3购物中心运营力30强

  购物中心新开业数量持续下滑，职业从内卷转向以存量改造、体会晋级和精细化运营为中心的迭代开展阶段。

  依据最新发布的经济数据，2025年第三季度社会消费品零售总额同比增速减缓至2.1%，显示出消费商场的疲软态势。本季度购物中心新开业数量为109个，比第二季度的120个少了11个，小幅下滑。

  据睿和智库不完全计算，三季度全国新开109个购物中心项目，与2024年第三季度比较削减6.84%，和2025年第二季度比较削减9.17%，呈现出“双减”态势。这反映了在商场消费趋于理性布景下，业主方采取了更为慎重的扩张战略。虽然项目数量会下降，但商场仍包含结构性时机，一些定位精准、特征明显的项目按期开业，例如那些重视在地文明交融或主打非标商业的项目，为商场注入了新的生机。

  从季度趋势来看，每年的第一季度新开购物中心数量远远少于其他季度。第三季度的数据则较为接近这几年中位数。

  从项目要害维度看，购物中心正朝着“精美化、存量化、中心化”的方向开展，体现在数字化转型、社区化运营、可持续开展、体会式消费、多元化品牌引进、智能化服务和灵敏的空间布局等立异趋势。

  体量：中小体量购物中心仍为拓宽主力。10万平方米以下中小型购物中心算计74个项目，总占比69.16%。10-20万平方米项目有28个项目， 20-50万平方米中大型的项目有4个（呼和浩特万象城、深圳大悦城、商丘睢阳吾悦广场、即墨蚂蚁阛阓），占比3.74%，50万平方米以上有1个（港城广场）。

  供应方面，存量改造项目占比超九成。在本季度计算的109个项目中，新建项目仅有12家，占比为11.21%。虽然改造项目数量略多于新建项目，但新建项目更重视体会感和主题化，例如杭州金帝T-ONE MO完成了业态平衡（餐饮占比31%、零售占比33%、日子配套占比36%），武汉杉杉奥特莱斯广场则定位为名品轻奢。从全体状况去看，存量调改与运营晋级已成为职业开展的要点，其间，重构定位、晋级形式是尤为杰出的重要特征。

  业态方面，大都项目着重强调体会式消费。其间餐饮和零售业态的占比尤为杰出，在多个项目中，这两类业态的占比均超越50%。零售业态益发聚集潮流趋势与日子方式，体会类业态中，亲子、文娱、文明等板块的占比明显提高。

  运营商方面，华润万象日子、龙湖商业、万达商管等头部企业体现仍旧活泼，其项目更偏重精细化运营与主题化规划。

  广州K11 Select作为大湾区首座K11 Select项目，由新世界开展与广州地铁联合开发，总建筑面积8.1万平方米，是文明零售与TOD形式深层次地交融的典型事例。项目定位年青社群商场，依托轨道交通的天然客流优势，经过艺术策展、品牌联名与社群运营构建共同的“艺术+商业”体会场景。参阅已开业K11项意图运营体现（如沈阳K11在2024年完成10.5%的租金增加），该形式在提高财物溢价和用户黏性方面已获商场验证，有望成为广州文明消费新地标和城市商业晋级的模范。

  上海ITC Maison坐落徐家汇商圈，由新鸿基地产开发运营，是上海国贸中心商业组团的重要组成部分。该项目建筑面积1.4万平方米，定位高端零售空间，选用一致持有、只租不售的运营形式。项目依托新鸿基强壮的品牌资源和运营才能，经过引进世界奢华品牌和供给优质服务坚持高租金收益。参阅新鸿基在上海商场的体现，其同类项目在2024年完成8.5%的租金增加和99%的出租率，展示出在中心地段布局高端商业的持续盈余才能和抗危险优势。

  源创Oya街区坐落西安，由源创集团开发运营，建筑面积4.2万平方米。项目定位为“非标商业”，打破传统购物中心标准化形状，环绕共同性、场景营建与内容发明构建差异化竞赛优势。商业形式要点引进主办人品牌、规划师店肆及文创体会等特征业态，打造具有强辨识度的商业空间。该形式精准符合年青客群个性化消费需求，经过策展式商业逻辑发明沉溺式体会，为购物中心打破同质化竞赛供给了重要实践范本。

  根据前三季度商场体现和典型事例剖析，估计第四季度及2026年购物中心职业将沿着三大方向演进：

  职业竞赛的中心将从空间运营转向内容发明、数据赋能和本钱功率的全面提高。内容层面，策展型商业、主办人品牌、文明IP等将成为引流要害；数据层面，会员体系的深度运营和私域流量转化，将成为提高复购率的重要手法；本钱层面，财物证券化和REITs扩募需求较强，为职业供给新的资金循环通道。

  传统零售业态的占比估计将进一步缩短，而具有强互动性与交际特点的体会业态则将持续扩容。IP主题文娱、科技沉溺体会、健康日子方式等新式业态将坚持快速地增加，推进“线验+线上复购”形式深层次地交融与立异。

  中心城市群仍旧是优质商业资源的首要聚集地，大都企业将持续秉持“聚集中心+审慎下沉”的布局战略；存量改造与城市更新项意图占比估计将逐渐提高；社区商业作为“最终一公里”的重要节点，将是中小和特征运营组织的首要阵地。

  四季度将叠加国庆、“双十一”、圣诞及元旦等消费节点，商场有望在节日效应与营销立异的两层驱动下温文复苏。卷内容、卷运营、卷线上线下交融，仍会加重。购物中心在严酷的竞赛中，仍在寻觅新的增加形式。严酷的竞赛也会推进职业向高质量运营方向提高与革新。

  3）其他揭露途径获取的相关信息，包含但不限于官方网站、学术研讨报告等信息途径。

  3.榜单中所引证数据，如有误差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研讨部会在第一时间更正。